جای سامانه شفافیت زمین های راکد در شهرک های صنعتی خالی است

سید مهران ریاضی مند در مصاحبه اختصاصی با خبرنگار تحریریه صنعت و معدن خبرگزاری صدا و سیما، درباره چالش های نظارت بر زمین های شهرک های صنعتی افزود: یکی از مسائل مهم در این حوزه، نبود نظارت و مدیریت مؤثر و مستمر بر فرایند واگذاری زمین و همچنین نظارت های پس از واگذاری است.

وی با اشاره به سه مرحله ممیزی پیش از واگذاری، انعقاد قرارداد و نظارت پس از بهره برداری گفت: صحت سنجی اطلاعات متقاضیان پیش از واگذاری زمین اهمیت زیادی دارد و باید بررسی شود که طرح های توجیهی ارائه شده برای دریافت زمین، تا چه اندازه واقعی و قابل اجرا هستند.

این کارشناس حقوقی، توان مالی متقاضیان را یکی از مهم ترین معیار های واگذاری زمین دانست و افزود: ملاک ارزیابی باید توان مالی واقعی متقاضی برای اجرای طرح و ایفای تعهدات باشد، نه صرفاً ارائه صورت حساب بانکی؛ بنابراین باید مشخص شود که فرد واقعاً توان تأمین هزینه های اجرای طرح را دارد یا خیر.

ریاضی مند با بیان اینکه قانون گذار در موضوع واگذاری زمین به طور کلی به مفهوم «تمکن مالی» اشاره کرده است، ادامه داد: واگذاری زمین موضوع مهمی است و فلسفه اصلی آن حمایت از تولیدکنندگان است؛ ازاین رو، این فرایند باید با دقت و حساسیت بیشتری انجام شود. پس از واگذاری نیز باید گروه هایی برای نظارت بر عملکرد دریافت کنندگان زمین وجود داشته باشند، در حالی که نظارت مؤثر بر مراحل بعد از واگذاری در شهرک های صنعتی کافی نیست.

وی با اشاره به اهمیت ضمانت اجرا های پیش بینی شده در قرارداد ها گفت: باید مشخص شود هنگام انعقاد قرارداد، چه ضمانت اجرا هایی از متقاضی دریافت می شود تا در صورت عمل نکردن به تعهدات، امکان استفاده از آنها وجود داشته باشد.

این کارشناس حقوقی افزود: در قرارداد ها معمولاً به صورت کلی قید می شود که متقاضی موظف است ظرف 12 ماه یا دو تا سه سال، طرح خود را به مرحله تکمیل بنا و بهره برداری برساند؛ در حالی که چنین شرط کلی ای می تواند زمینه ساز بروز تخلف و فساد باشد.

وی با تأکید بر ضرورت مرحله بندی تعهدات در قرارداد ها اظهار کرد: از همان ابتدا باید اجرای طرح به مراحل مشخص تقسیم شود تا امکان ارزیابی دقیق تر عملکرد متقاضی وجود داشته باشد. برای مثال، تکمیل بنا را می توان به چهار یا پنج مرحله تقسیم کرد و برای هر مرحله مهلت مشخصی در نظر گرفت؛ به گونه ای که در پنج ماه نخست، اجرای زیربنا و در پنج ماه بعد، احداث اسکلت بندی انجام شود و مراحل بعدی نیز تا تکمیل بنا ادامه یابد. همچنین باید برای هر مرحله، ضمانت اجرای متناسب پیش بینی شود.

ریاضی مند ادامه داد: اگر متقاضی در مهلت تعیین شده به تعهدات خود عمل نکند و عذر موجهی نیز نداشته باشد، می توان پس از یک مهلت کوتاه، برای مثال 15 روز، ضمانت اجرای مربوط را اعمال و زمین را بازپس گرفت، اما در قرارداد های فعلی، معمولاً تکمیل بنا و بهره برداری به عنوان یک تعهد کلی در نظر گرفته می شود و اجزای آن به صورت دقیق تفکیک نمی شود؛ در نتیجه، اگر متقاضی به تعهدات خود عمل نکند و زمین پس گرفته شود، ممکن است دو سال فرصت سرمایه گذاری و بهره برداری از آن زمین از دست برود.

این کارشناس حقوقی با اشاره به ضرورت نظارت پس از تکمیل بنا و آغاز بهره برداری گفت: نظارت در شهرک های صنعتی نباید با تکمیل ساختمان و شروع فعالیت واحد تولیدی پایان یابد، فلسفه اصلی واگذاری این زمین ها، حمایت از افرادی است که با هدف تولید وارد این فرایند می شوند، نه کسانی که به دنبال سوداگری زمین هستند.

وی افزود: این زمین ها با شرایط و امتیاز های ویژه در اختیار متقاضیان قرار می گیرند تا از آنها برای تولید و بهره برداری بهینه استفاده شود؛ اما برخی افراد از ابتدا قصد تولید ندارند و پس از دریافت زمین، گاهی با احداث بنا و استفاده از تسهیلات و امتیازها، آن را برای فعالیتی غیر از موضوع طرح توجیهی اجاره می دهند؛ بدون اینکه نظارت مؤثری بر این موضوع صورت گیرد.

این وکیل دادگستری درباره نظارت بر زمین های راکد نیز گفت: زمین هایی که هیچ اقدامی در آنها انجام نشده یا اجرای طرح در آنها در میانه راه متوقف شده است، باید از سوی مدیریت شهرک های صنعتی استان بررسی شوند و ضمانت اجرا های پیش بینی شده در قرارداد ها درباره آنها اعمال شود.

وی با اشاره به بند «خ» ماده 48 قانون برنامه هفتم پیشرفت افزود: قانون گذار برای رسیدگی به این موضوع، کارگروهی متشکل از مدیریت شهرک های صنعتی، استاندار و رئیس دادگستری استان پیش بینی کرده است تا زمین های راکد و غیرفعال را شناسایی و در صورت احراز نقض تعهد، ضمانت اجرا های قانونی را اعمال کند.

ریاضی مند با طرح این پرسش که آیا فعالیت و مصوبات این کارگروه ها به صورت شفاف در دسترس عموم قرار دارد، گفت: چرا سامانه ای ایجاد نمی شود تا زمین های راکد و موارد نقض تعهد در آن به صورت شفاف مشخص باشد؟ در حال حاضر، بسیاری از تولیدکنندگان واقعی پشت در های بسته مانده اند و از وجود زمین های راکد و غیرفعال برای دریافت و راه اندازی واحد تولیدی اطلاع ندارند؛ اما برخی افراد سودجو با استفاده از رانت اطلاعاتی و ارائه طرح های توجیهی غیرواقعی به راحتی زمین دریافت می کنند، در حالی که هدف آنها تولید نیست و به دنبال سوداگری زمین هستند.

وی ادامه داد: پیش از این نیز چنین کارگروهی وجود داشته، اما تصمیمات آن به مرحله اجرا نمی رسیده است. یکی از مصادیق رانت همین موضوع است؛ زیرا با وجود نقض تعهد از سوی برخی دریافت کنندگان زمین، مسئولان ذی صلاح برای اعمال ضمانت اجرا ها اقدام نمی کنند. این در حالی است که می توان در قرارداد ها از سازوکار های فسخ و انفساخ استفاده کرد. در فسخ قرارداد، دارنده حق باید در مهلت مقرر برای اعمال حق فسخ اقدام کند؛ اما در انفساخ، با تحقق شرایط پیش بینی شده، قرارداد به صورت خودکار و قهری منحل می شود.

این کارشناس حقوقی تأکید کرد: اگر ضمانت اجرا ها از ابتدا به صورت مرحله ای در قرارداد ها پیش بینی شوند، بسیاری از این مشکلات به وجود نمی آیند. البته باید توجه داشت که برخی طرف های قرارداد با حسن نیت و به دلیل شرایط اقتصادی دچار مشکل مالی شده اند و نتوانسته اند به تعهدات خود عمل کنند.

وی افزود: در چنین مواردی باید با در نظر گرفتن حسن نیت، از اجرای طرح ها حمایت و به مجریان فرصت داده شود؛ اما اگر احراز شود فردی با سوءنیت عمل می کند و قصد تکمیل بنا و راه اندازی واحد تولیدی را ندارد، باید هرچه سریع تر از طریق محاکم قضایی یا کارگروه دارای ماهیت شبه قضایی برای بازپس گیری زمین اقدام شود.

ریاضی مند با بیان اینکه احراز صلاحیت متقاضیان زمین در حوزه اختیارات شهرک های صنعتی است، گفت: لزوماً نباید زمین فقط به افرادی واگذار شود که سابقه فعالیت تولیدی دارند؛ زیرا ممکن است فردی سابقه ای در این حوزه نداشته باشد، اما توانایی لازم برای راه اندازی واحد تولیدی را داشته باشد. موضوع مهم، صلاحیت افرادی است که متقاضیان را ارزیابی و ممیزی می کنند. این افراد باید تخصص و صلاحیت لازم را داشته باشند و متناسب با نوع فعالیت و هر صنف انتخاب شوند؛ چراکه ممیزی اولیه از مراحل بعدی اهمیت بیشتری دارد.

وی با تأکید بر ضرورت پیش بینی ضمانت اجرای قصور مسئولان نظارتی افزود: علاوه بر تکالیف نظارتی، باید برای خودداری مسئولان از انجام وظایف نیز ضمانت اجرا در نظر گرفته شود. اگر مسئولی از نقض تعهد آگاه باشد، اما در برابر آن چشم پوشی کند، باید مشخص شود چه برخوردی با او صورت می گیرد و آیا امکان پیگیری کیفری وجود دارد یا خیر. همچنین اگر فردی بدون قصد تولید، زمینی را دریافت کند و دو سال آن را بلااستفاده نگه دارد، آیا صرفاً فسخ قرارداد برای جبران خسارت ناشی از محروم ماندن بخش تولید از آن زمین کافی است؟

این کارشناس حقوقی با اشاره به خلأ های قانونی در زمینه ضمانت اجرا ها گفت: ضمانت اجرا ها نباید صرفاً به مسائل حقوقی و مفاد قرارداد محدود شوند، بلکه باید در قوانین نیز پیش بینی شوند. این مقررات باید هم دریافت کننده زمین یا منتقل الیه و هم مسئولان ذی ربطی را که در نظارت بر اجرای قرارداد کوتاهی کرده اند، دربر بگیرد و در موارد لازم، ضمانت اجرای کیفری نیز داشته باشد.

ریاضی مند در پایان خواستار راه اندازی «سامانه شفافیت املاک راکد» با درج اطلاعات دقیق ثبتی و نقشه های مبتنی بر مختصات UTM شد و گفت: با راه اندازی این سامانه و مشخص شدن وضعیت هر قطعه زمین، از جمله زمین های در مرحله صدور مجوز، زمین های دارای مجوز و زمین هایی که هیچ اقدامی در آنها صورت نگرفته است، تولیدکنندگان در سراسر کشور می توانند از ظرفیت این زمین ها مطلع شوند و برای استفاده از آنها اقدام کنند.