معاملات با سند سبزرنگ و زردرنگ چه مقرراتی دارند؟

به گزارش مشرق، در بازار معاملات مسکن، رنگ سند مالکیت فقط یک تفاوت ظاهری نیست و می تواند آثار حقوقی متفاوتی برای مالکان، خریداران و فروشندگان به همراه داشته باشد.

با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، آگاهی از تفاوت اسناد مالکیت سبزرنگ و زردرنگ اهمیت بیشتری پیدا کرده است چراکه نحوه تنظیم قرارداد و ثبت معامله در مورد این اسناد یکسان نیست و بی توجهی به مقررات جدید ممکن است خریدار را در زمان بروز اختلاف با مشکلات جدی حقوقی مواجه کند.

سند سبزرنگ؛ معامله فقط از مسیر رسمی

سندهای مالکیت سبزرنگ، اسناد حدنگاری هستند که از سوم تیرماه 1403، همزمان با لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برای املاک صادر شده اند. معاملات مربوط به املاکی که پس از این تاریخ سند حدنگار برای آنها صادر شده، مشمول مقررات جدید است و باید به صورت رسمی و در چارچوب سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود.

بر این اساس، اگر فردی قصد خرید یا فروش ملکی با سند سبزرنگ را داشته باشد، نمی تواند صرفاً با مراجعه به بنگاه املاک و تنظیم یک مبایعه نامه یا قولنامه عادی، معامله را از نظر حقوقی در برابر مقررات جدید ایمن کند. قرارداد باید از مسیر قانونی و با ثبت رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود.

اهمیت این موضوع زمانی مشخص می شود که معامله با سند عادی انجام شده و میان خریدار و فروشنده اختلافی به وجود بیاید. مطابق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دعاوی مربوط به معاملات ثبت نشده در موارد مشمول این ماده، در مراجع قضایی قابل استماع نیست و اصولاً تنها دعوای استرداد عوض یا عوضین امکان طرح دارد.

به بیان دیگر، اگر خریدار ملکی با سند سبزرنگ را صرفاً با یک قولنامه عادی خریداری کند، در صورت بروز اختلاف نمی تواند مانند گذشته برای اثبات معامله، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی یا تحویل ملک به استناد همان قرارداد عادی به دادگاه مراجعه کند. در چنین شرایطی، امکان مطالبه وجه پرداخت شده در قالب دعوای استرداد عوض، با رعایت شرایط قانونی، وجود دارد؛ اما این موضوع به معنای تضمین بازگشت فوری و کامل سرمایه خریدار نیست.

سند زردرنگ؛ تفاوت در مقررات حاکم بر معامله

در مقابل، اسناد مالکیتی که پیش از لازم الاجرا شدن قانون جدید صادر شده اند، عموماً در قالب اسناد قدیمی تر و با رنگ زرد شناخته می شوند. معاملات مربوط به این اسناد از نظر زمانی و مقررات حاکم، با اسناد سبزرنگ تفاوت دارند.

در واقع، نباید تصور کرد که صرفاً به دلیل زردرنگ بودن سند، تمام معاملات آن نیز از مقررات جدید مستثنا هستند بلکه تاریخ صدور سند، زمان انجام معامله و مقررات انتقالی قانون باید بررسی شود. به ویژه با راه اندازی سامانه موضوع ماده 10 قانون، وضعیت ثبت معاملات و ادعاهای مربوط به اسناد غیررسمی نیز تابع ضوابط خاص خود خواهد بود.

اجاره بیش از دو سال هم مشمول ثبت رسمی است

نکته مهم دیگر این است که الزام به ثبت رسمی صرفاً به خریدوفروش ملک محدود نمی شود. بر اساس ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، انتقال منافع املاک برای مدت بیش از دو سال و همچنین انتقال حق انتفاع برای مدت بیش از دو سال نیز در زمره اعمال حقوقی مشمول ثبت رسمی قرار گرفته است.

بنابراین، افرادی که قصد اجاره ملکی با سند سبزرنگ برای بیش از دو سال را دارند، باید به ثبت رسمی قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توجه کنند. در غیر این صورت، در صورت بروز اختلاف، ممکن است با محدودیت های قانونی در پیگیری حقوق خود مواجه شوند.

هشدار به خریداران؛ پیش از پرداخت پول، رنگ و وضعیت سند را بررسی کنید

یکی از مهم ترین توصیه های حقوقی به خریداران این است که پیش از پرداخت وجه و امضای هرگونه قرارداد، ابتدا از وضعیت ثبتی ملک و تاریخ صدور سند مالکیت اطمینان حاصل کنند. در معاملات مربوط به اسناد سبزرنگ، تنظیم قولنامه عادی در بنگاه یا خارج از مسیر رسمی ثبت، نمی تواند جایگزین ثبت قانونی معامله شود.

همچنین مشاوران املاک باید مطابق قانون، پیش نویس قرارداد را در سامانه مربوط ثبت و برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی منعکس کنند. بنابراین، خریداران و فروشندگان باید پیش از انجام معامله، از ثبت رسمی قرارداد و رعایت تشریفات قانونی اطمینان حاصل کنند.

در نهایت، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف کاهش معاملات عادی، پیشگیری از دعاوی ملکی و افزایش امنیت حقوقی معاملات تصویب شده است قانونی که ناآگاهی از جزئیات آن می تواند برای خریداران و فروشندگان هزینه های سنگینی به همراه داشته باشد.