قفل بی کلید بازار مسکن

فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی با تکیه بر مصوبه سران قوا، سقف رشد اجاره بها را بیست و پنج درصد ابلاغ کرد؛ اقدامی که با نادیده گرفتن واقعیت های تورمی، تنش حقوقی میان احترام به مالکیت و امنیت روانی مستاجران را تا سر حد انفجار بالا برده است.

تصمیم تابستانه دولت و سران قوا برای تمدید یک ساله قراردادهای مسکن با سقف 25 درصدی در سال 1405 ، بار دیگر پرونده کهنه قیمت گذاری دستوری را در یکی از حساس ترین بازارهای معیشتی کشور باز کرد.

سیاست گذار مسکن بار دیگر دست به سلاح قدیمی خود برده و اقدام به تعیین دستوری نرخ و ممنوعیت تخلیه کرده است.

به گزارش عصراقتصاد، بر پایه اعلام فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی بر اساس مصوبه سران قوا، سقف افزایش اجاره بها برای سال 1405 رقم 25 درصد تعیین شده است و قراردادها با درخواست مستاجر به مدت یک سال به طور خودکار تمدید می شوند.

در همین راستا، مراجع قضایی نیز موظف شده اند صرفا به دلیل انقضای مدت قرارداد، از صدور دستور تخلیه خودداری کنند.

سرکوب دستوری نرخ اجاره بها در شرایط تورمی، بازدهی واقعی سرمایه ملکی را می بلعد؛ این رویکرد به جای مهار قیمت ها، موجران را به خروج پنهان از بازار و معاملات زیرزمینی سوق می دهد

اما در اقتصادی که تورم عمومی در کانال های بالاتر سیر می کند، تعیین سقف 25 درصدی روی کاغذ آسان است و در میدان عمل، به یک میدان مین شباهت دارد. این سیاست، بازار اجاره را با دو نیروی متضاد مواجه کرده است، از یک سو چتر حمایتی دولت برای مهار بحران معیشتی خانوارها قرار دارد و از سوی دیگر، قانون بی رحم عرضه و تقاضا در کنار ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 که حق مالکیت و تخلیه فوری را برای مالک به رسمیت می شناسد، فعال است.

رویای سقف 25 درصدی در برابر واقعیت تورم

پایه تقنینی سقف گذاری جدید به ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها بازمی گردد. این قانون صراحتا پیش بینی کرده است اگر تورم استانی از 30 درصد فراتر رود، دولت مجاز است سقف افزایش را بین 50 تا 100 درصد تورم عمومی مهار کند.

قانون گذار حتی برای موجران متخلف جریمه نقدی تا 3 برابر مبلغ اضافه دریافتی و امکان شکایت مستاجر تا 5 سال پس از عقد قرارداد را در نظر گرفته است و برای بنگاه های متخلف نیز جرایم سنگین تا مرز تعلیق پروانه وضع کرده است.

با این حال، تحلیل گران اقتصادی هشدار می دهند که نرخ دستوری، فاصله عمیقی با بازدهی سایر دارایی ها دارد. وقتی هزینه تعمیرات، استهلاک ساختمان و عوارض شهری با تورم واقعی بالا می رود، تحمیل نرخ بازدهی سرکوب شده 25 درصدی به موجران، پیامدی جز کوچ نامریی مالکان از بازار رسمی به همراه نخواهد داشت.

بن بست در دادگاه های صلح و تعارض ماده 3 با اراده دولت

پاشنه آشیل این مصوبه، نه در وزارتخانه، بلکه در راهروهای مجتمع های قضایی و دادگاه های صلح پنهان شده است. طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، به محض پایان مدت اجاره و درخواست موجر، دستور تخلیه باید ظرف یک هفته صادر شود.

اکنون شعب دادرسی در تلاقی دو مفهوم حقوقی گیر افتاده اند، امنیت روانی مستاجر در برابر احترام به مالکیت خصوصی. اگرچه مصوبه سران قوا تلاش کرده است تا دست قضات را در صدور دستور تخلیه ببندد، اما این مصوبه خود شامل 4 استثنای حیاتی است که هرکدام به شاه راه خروج مالکان از تمدید اجباری تبدیل شده اند.

فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: سقف رشد اجاره در سال 1405 رقم بیست و پنج درصد است؛ دادگاه ها نیز از صدور دستور تخلیه بر پایه پایان مدت قرارداد منع شده اند

این استثناها عبارتند از،انتقال و فروش قطعی ملک با سند رسمی با مهلت دوماهه تخلیه به مستاجر؛ اثبات نیاز شخصی موجر یا بستگان درجه اول به سکونت؛ تخریب و نوسازی ملک با دریافت پروانه ساختمانی از شهرداری؛ و عدم انجام تعهدات و تخلفات مالی مستاجر در دوره پیشین.

همین استثناها کافی است تا ده ها هزار پرونده با ادعای نیاز شخصی یا قولنامه های جابه جایی صوری روی میز دادگاه های صلح تلنبار شود؛ رویه ای که نه تنها تنش اجتماعی میان مالکان و مستاجران را شعله ور می کند، بلکه زمان دادرسی را ماه ها طولانی تر می سازد.

بازار سیاه و پدیده قراردادهای سایه

بزرگ ترین شوک اقتصادی تعیین سقف دستوری، انحراف داده هاست. هنگامی که سامانه های ثبت الکترونیک و سامانه املاک و اسکان روی سقف 25 درصد قفل می شوند، جریان نقدینگی متوقف نمی شود؛ بلکه به زیر میز هدایت می گردد.

بررسی های میدانی از دفاتر مشاوران املاک حکایت از شکل گیری سازوکارهای جبرانی خطرناک دارد که شامل مواردی چون دریافت مابه التفاوت به صورت شمش، طلا یا رمزارز است؛ همچنین امضای قراردادهای رسمی با رقم 25 درصد، هم زمان با اخذ سفته یا چک های مجزا تحت عنوان خسارت یا اثاثیه انجام می گیرد؛ از سوی دیگر، انصراف مالکان از تمدید و خروج بخشی از واحدهای استیجاری به سمت انجماد و خانه های خالی شدت یافته است.

تبدیل دادگاه های صلح به میدان نبرد مالکان و مستاجران، در کنار گسترش چک و سفته های غیررسمی، بازار مسکن را فلج می کند؛ ادامه این مسیر، ساختار حقوقی مالکیت را در کشور فرو می پاشد

نتیجه این چرخه معیوب آن است که درست در شرایطی که دولت تصور می کند اجاره بها 25 درصد افزایش یافته، مستاجر برای حفظ سقف بالای سر خود ناچار به تسلیم در برابر شروط غیررسمی شده و هم زمان از هرگونه چتر حمایتی قانونی در قراردادهای ثانویه محروم می گردد.

راهکار کجاست؟ ضرورت جراحی ساختاری

سقف گذاری قیمتی، مسکنی کوتاه مدت برای بازاری است که از بیماری ریشه ای تورم ساختاری رنج می برد. تجارب بین المللی نشان می دهد کنترل پایدار اجاره بها تنها با سه گام کلیدی ممکن خواهد بود.

این سه گام عبارتند از: افزایش واقعی عرضه و تحریک اجاره داری حرفه ای توسط نهادهای عمومی و سرمایه گذاران حقوقی؛ فعال سازی واقعی پایه های مالیاتی بازدارنده به ویژه مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه به منظور جلوگیری از احتکار مسکن؛ و واقعی سازی فرمول های تعدیل سالانه بر اساس تورم منطقه ای، نه اعمال یک عدد واحد و دستوری برای تمام مناطق کشور.

تا زمانی که سیاست گذار ریشه ناترازی اقتصادی و سقوط ارزش پول ملی را درمان نکند، مصوبات دستوری تمدید اجاره بها صرفا جنگ فرسایشی میان موجران و مستاجران را از کف خیابان به شعب دادگاه های صلح منتقل خواهد کرد.

تگ ها بازار مسکن فرزانه صادق