بلند مرتبه سازی در تهران باید مدیریت شده باشد

به گزارش خبرگزاری مهر، میدرضا صارمی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با بیان اینکه توسعه بلندمرتبه سازی در تهران یک ضرورت مدیریت شده و علمی است، تأکید کرد: برخلاف نگاه های احساسی و سنت گرایانه ای که مقابل بلندمرتبه سازی ایستاده اند، تهران برای پاسخ گویی به نیاز فزاینده جمعیت و کاهش گسترش افقی، نیازمند برنامه ریزی دقیق در این حوزه است.

وی با اشاره به آخرین سرشماری سال 1395 افزود: در آن زمان، از مجموع جمعیت حدود 80 میلیون نفری کشور، بالغ بر 22 میلیون و 500 هزار نفر در تنها 9 کلان شهر شامل تهران، کرج، مشهد، اصفهان و سایر مراکز اصلی شهری ساکن بودند. این تغییرات جمعیتی با شتاب بالا تحت تأثیر صنعتی شدن و تحولات جهانی رخ داده است. در مواجهه با مسائل نوظهور و نوبنیاد، باید بذر تغییر کاشته شود. به عنوان نمونه، تهران طی تنها 100 سال از جمعیتی کمتر از 500 هزار نفر، به بیش از 10 میلیون نفر رسیده است. این تحولات نیازمند مواجهه علمی است، نه رویکردهای احساسی.

صارمی با اشاره به سه دیدگاه موجود درباره بلندمرتبه سازی گفت: یک دیدگاه سنت گرا وجود دارد که با بلندمرتبه سازی مخالف است. دیدگاه دوم، نگرشی خردگراست که بر فناوری و کارآمدی تأکید دارد. دیدگاه سوم هم نگاه های سیاسی یا غیرعلمی است که مانع تراشی می کنند.

وی افزود: در سال 1400 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود 30 میلیون تومان بود. امروز این عدد به حدود 110 میلیون تومان رسیده است. وقتی فشار تقاضا افزایش می یابد و عرضه کاهش دارد، طبیعی است که قیمت مسکن جهش پیدا کند.

صارمی با اشاره به سابقه طرح آمایش سرزمین گفت: از سال 1351 دولت به دنبال اجرای طرح آمایش سرزمین بوده است. امروز با وجود 1400 شهر و 60 هزار روستا در کشور، فقط 22 میلیون و 500 هزار نفر در 9 شهر کشور ساکن هستند. این تمرکز جمعیتی باید مورد توجه قرار گیرد.

وی با تأکید بر ظرفیت های بافت فرسوده تهران اظهار کرد: در تهران، هزاران فرصت در بافت های فرسوده برای اسکان جمعیت وجود دارد اما نمی توان واقعیت تغییرات جمعیتی را انکار کرد. بلندمرتبه سازی فرآیندی صفر و یکی نیست؛ بلکه نیازمند چهارچوب و مدیریت است.

صارمی تصریح کرد: بر اساس آمار، هیچ ارتباط مستقیمی بین افزایش ساخت وساز و رشد جمعیت پذیری وجود ندارد. در سال 1385 جمعیت تهران حدود 7 میلیون و 800 هزار نفر بود و در سال 1395 به 8 میلیون و 700 هزار نفر رسید. این یعنی رشد 900 هزار نفری در یک دهه. در حالی که در همین بازه زمانی، برای حدود یک میلیون و 350 هزار واحد آپارتمانی پروانه پایان کار صادر شده است.

وی گفت: اگر بعد خانوار را سه نفر در نظر بگیریم، این تعداد واحد مسکونی باید به معنای افزایش جمعیت حدود 4 میلیون و 50 هزار نفر باشد اما در واقعیت، افزایش جمعیت فقط 900 هزار نفر بوده و از این میزان نیز تنها 6 درصد مهاجر بوده اند و 90 درصد افزایش به دلیل زاد و ولد رخ داده است. تهران به صورت طبیعی دارای فشار تقاضای جمعیتی است. برخی تصور می کنند با افزایش ساخت وساز، جمعیت پذیری افزایش پیدا می کند، در حالی که هیچ ارتباط مستقیمی میان این دو وجود ندارد. ساخت و ساز صرفاً پاسخ به تقاضای موجود است، نه محرک افزایش جمعیت.

صارمی در ادامه از سیاست های محدودکننده فعلی انتقاد کرد و گفت: در حال حاضر، حدود 10 سال است که بلندمرتبه سازی در تهران با رویکردهای سلیقه ای و غیرکارشناسی، تقریباً قفل شده است. برخی با این استدلال که بلندمرتبه سازی موجب افزایش جمعیت پذیری می شود، مانع اجرای پروژه های بلندمرتبه می شوند.

وی تصریح کرد: تهران برخلاف تصور رایج، شهری کوتاه قامت است. طبق آمار، تعداد ساختمان های بالای 150 متر در تهران بسیار اندک است، در حالی که در بسیاری از پایتخت های منطقه مانند استانبول، کوالالامپور یا پکن، بین 200 تا 350 ساختمان بالای 150 متر وجود دارد.

صارمی افزود: در تهران تنها حدود هزار و 500 تا هزار و 600 ساختمان بالای 12 طبقه داریم. در حالی که ضوابط فعلی، در بسیاری از مناطق فقط اجازه ساخت تا 11 طبقه را می دهد. موضوع ما مخالفت با ضابطه مندی نیست اما باید چارچوبی منطقی، علمی و متوازن برای بلندمرتبه سازی تعریف شود. اگر تهران به شکل افقی گسترش یابد، در آینده نزدیک باید امتداد آن را تا قزوین و سمنان نیز به عنوان حومه تلقی کنیم.

وی با تأکید بر لزوم نگاه علمی و برنامه محور به موضوع بلندمرتبه سازی، از منطقه 22 به عنوان نمونه ای از ظرفیت های مهار حومه نشینی و پاسخ به نیاز مسکن پایتخت نام برد و گفت: در حال حاضر، بخشی از چالش های مسکن در تهران، ناشی از نگاه های سنت گرایان، احساسی و ادراکی به مقوله بلندمرتبه سازی است.

صارمی با اشاره به مرکزیت تهران در اقتصاد، فرهنگ و سیاست کشور افزود: تهران همچنان قطب اصلی تمرکز فعالیت های اقتصادی، فرهنگی و خدماتی است. وقتی در این شهر محدودیت هایی برای ساخت وساز ایجاد می شود، فشار جمعیتی به نواحی پیرامونی منتقل می شود. امروز اسلامشهر به جمعیتی نزدیک به یک میلیون نفر رسیده و این تنها یکی از مصادیق گسترش بی رویه حومه نشینی به دلیل سیاست های محدودکننده در شهر تهران است.

وی ادامه داد: در تمام پایتخت های بزرگ دنیا، با گسترش اقتصاد خدماتی، تمرکز جمعیت در کلان شهرها طبیعی است. در مواجهه با این روند، دو راه پیش روی ما قرار دارد؛ یا باید شهر به شکل افقی گسترش یابد که تبعات زیست محیطی و زیرساختی دارد، یا باید به تفکیک پهنه های ویلایی و بلندمرتبه سازی فکر کنیم تا شهروندان با سلایق مختلف بتوانند در شهر زندگی کنند.

وی با اشاره به الگوی ساخت وساز در منطقه 22 اظهار کرد: منطقه 22 از معدود مناطقی است که می تواند الگوی بلندمرتبه سازی برنامه ریزی شده باشد. اگر در تهران امکان اسکان فراهم نشود، نتیجه آن چیزی جز گسترش حومه نشینی نخواهد بود. مسکن فقط یک کالای اقتصادی نیست؛ ابعاد اجتماعی و فرهنگی مهمی دارد. در منطقه 22، باید در کنار توسعه بلندمرتبه، سرانه های آموزشی، ورزشی و بهداشتی نیز لحاظ می شد.

صارمی با مقایسه وضعیت بازار مسکن در تهران گفت: در برخی محلات تهران، خانه های ویلایی با قیمت دو میلیارد تومان معامله می شوند اما متقاضیان برای خرید آپارتمان هایی با قیمت متری 300 میلیون تومان در صف می ایستند. این تناقضات نشان دهنده ناترازی بازار عرضه و تقاضا است.

وی درباره سیاست توسعه گران شهری توضیح داد: رویکرد ما این نیست که سراسر تهران را بلندمرتبه بسازیم. برخی مناطق دارای هویت تاریخی هستند که نباید دچار دگرگونی ارتفاعی شوند. در برخی مناطق دیگر، سبک زندگی ویلایی مورد توجه ساکنان است. توسعه گر باید با شناخت دقیق از ویژگی های هر منطقه وارد عمل شود.

صارمی با اشاره به ضرورت پیوستگی فضایی در توسعه ساخت وساز افزود: بیش از 100 ایستگاه مترو در تهران وجود دارد. الگوی توسعه ما مبتنی بر حمل ونقل عمومی است. هر پروژه ای که قصد افزایش تراکم ساختمانی دارد، باید در شعاع 800 متری ایستگاه مترو واقع شده و از نظر خدمات آموزشی، درمانی و محلی تأمین شده باشد.

وی با تأکید بر اهمیت ضوابط و مقررات دقیق گفت: هرچه مبانی قانونی محکم تر باشد، توسعه گرایانه تر و شفاف تر می توان برنامه ریزی کرد. امروز بسته ای را آماده کرده ایم که به شورای عالی شهرسازی ارائه می شود. در این بسته، حریم گسل ها، رودخانه ها، زمین ها و معابر به طور کامل مشخص شده و معلوم است که در کدام محدوده ها امکان بلندمرتبه سازی وجود دارد.

صارمی در پایان گفت: قیمت واحدهای آپارتمانی در منطقه 22 نسبت به بسیاری از نقاط دیگر تهران ارزان تر است. این منطقه ظرفیت بالایی برای پاسخ گویی به تقاضای سکونت در تهران دارد، به شرطی که سیاست گذاری های ساخت وساز در آن بر پایه نگاه کارشناسی، نه احساسات یا مقاومت سنتی، صورت گیرد.