قانون ثبت اسناد رسمی از گذشته تا امروز

به گزارش ایسنا، صفدر کشاورز درباره تبیین و آموزش قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گفت: اولین قانون ثبت اسناد و املاک مربوط به 21 اردیبهشت 1290 است و تا 26 اسفند 1310 این مقطع زمانی را به عنوان ثبت عادی یا اصطلاحا ثبت اختیاری می شناسیم و مردم داوطلبانه برای به ثبت رساندن املاک خود به ادارات ثبت مراجعه می کردند و ادارات ثبت مطابق قانون آن زمان، املاک این گونه اشخاص را پذیرش و ثبت می کرد و نهایتا سند مالکیت صادر می شد.

وی یادآور شد: به دلیل عدم استقبال و آن انتظاری که مدنظر بود و در پذیرش ثبت املاک اتفاق نیفتاد، قانونگذار در 26 اسفندماه 1310 قانونی را که آلان استفاده می کنیم تصویب کرد و از اول فروردین ماه 1311 اجرایی شد. اسم این قانون، قانون عمومی یا قانون اجباری است؛ به دلیل اینکه بنا براین نبود که مردم داوطلبانه بیایند و املاک خود را ثبت کنند، مامورین ثبت به محل مراجعه می کردند و متصرفین را شناسایی کرده و دفاتری به اسم دفاتر توزیع اظهارنامه داشتند و  مشخصات آن متصرف را در آن دفتر وارد می کردند و شماره پلاک  و فرمی را به متقاضی می دادند که ظرف دو ماه مدارک و مستندات را پیوست کند و با آن فرم تحویل ثبت بدهد و اگر تحویل ادارات ثبت می داد، آگهی های مربوطه که آگهی های نوبتی بود منتشر می شد و اصل ملک به نام آن شخص پذیرفته می شد.

کشاورز ادامه داد: بعد از اینکه ملک پذیرش ثبت می شد، نهایتا به دفتر املاک می رسید و  مواد 46 و 47و 48 همان قانون تصریح می کرد که اگر نسبت به این ملکی که در دفتر املاک ثبت شده، بناست نقل و انتقالی انجام شود، باید به صورت رسمی انجام می شد و اگر رسمی انجام نمی گرفت، مورد پذیرش محاکم قضایی و ادارات نبود و نسبت به املاکی که هنوز به دفتر املاک نرسیده بودند و ثبت مالکیت برای آن صادر نشده بود و  املاک جاری بودند؛ مقررات تصریح کرد که این گونه املاک هم اگر می خواهد نقل و انتقالی روی آنها انجام شود باید به صورت رسمی باشد و اگر عادی باشد حاکمیت از آن حمایت نخواهد کرد.

وی گفت: بنابر قانون 1310 سازمان ثبت 4 وظیفه اصلی داشت. یکی از وظایفش اعتبار بخشیدن به عقود و معاملات مردم بود؛ همان کاری که همکاران دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق انجام می دهند. وظیفه دوم اجرای مفاد اسناد رسمی بود که همان اسناد لازم الاجرایی است که ادارات ثبت هم اکنون اجراییه هایشان را صادر می کنند. وظیفه سوم ثبت شرکت های تجاری و موسسات غیرتجاری بود که همانا ثبت شرکت ها و موسسات است که اکنون در کشور  دو میلیون و 600 موسسه از این قِبل ثبت شده است. وظیفه چهارم تثبیت مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی بود که همان بحث اعزام مامورین به محل و شناسایی و نهایتا سیر مراحل قانونی تا صدور سند بود و در ادامه بحث نقل و انتقالات و اصلاحات و تغییرات بود که جزو وظیفه چهارم ثبت که همان تثبیت مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی است.

کشاورز ادامه داد: این روند در ادارات ثبت حاکم بود تا اجرای قانون اصلاحات ارضی. در قانون اصلاحات ارضی بنابر این شد که مالکیت مالکین با آن سه مرحله ای که در قانون اصلاحات اراضی اتفاق افتاد، از مالکین خریداری شود و به زارعینی که بر روی زمین کار می کنند واگذار شود. منتها در ابتدا اصلا بنا نبود که به این شکلی که الان با آن مواجه هستیم باشیم بلکه بنا بود مالکیت ها مال شرکت های سهامی باشد و هر زارعی سهامدار شرکت باشد نه مالک ولی متاسفانه با توجه به فرصت کم اجرای قانون و وسعت کاری که انجام می گرفت این اتفاق نیفتاد و مالکیت ها به این شکلی که الان می بینیم به صورت نسخ های زراعی به زارعین بدون مساحت و بدون محدوده واگذار شد صرفا به صورت مشاعی آن هم نه مساوی. با توجه به ضوابط آن زمان زمین ها را زشت و زیبا می کردند، به افرادی که به آب و راه دسترسی داشت؛ زمین کمتری و برعکس کسی که به آب و زمین دسترسی نداشت زمین بیشتری می دادند که این توازن برقرار باشد.

سخنگوی سازمان ثبت گفت: متاسفانه با توجه به این شیوه و نحوه اجرای قانون کم کم آن استحکام و انسجامی که در قانون ثبت ایجاد شده بود، دچار تغییر شد؛ لذا با توجه به ضرورت های قانون که در کشور بعد از انقلاب ایجاد شده بود، برخی مالکینی که مالکیت ها را به صورت عادی به دیگران انتقال داده  و از کشور رفته بودند، برای تعیین و تکلیف این اشخاص، قانونگذار اقدام به تصویب مقرراتی کرد از جمله مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی که از سال 1365 شروع شد و 5 مرحله این قانون تمدید شد تا آخرین مرحله که سال 1383 بود.

وی افزود: قانونگذار در آن قانون هیاتی را تعریف کرده بود تا افرادی که به صورت عادی ملکی را خریداری کردند ولی به هر دلیلی به مالکش دسترسی ندارند، بتوانند  تقاضایشان را  در آن هیات ها مطرح کرده و هیات ها رسیدگی کنند و چنانچه هیات ها تصرفات را محرز دانستند، رای صدور اسناد را صادر می کردند. نکته ای که در  آن مقررات وجود داشت، ماده 34 آیین نامه اجرایی مواد 147 و 148 بود و طبق آن،  صدور سند مالکیت برای این گونه افراد مانع مراجعه متضرر به مراجع قضایی نبود و بعد از اینکه فرد به همین راحتی می توانست سند بگیرد، می توانست نفری که متضرر شده دادخواست بدهد و دادگاه رسیدگی کند و به همین راحتی اسناد را باطل کند.

کشاورز ادامه داد: نظریه ای که در آن زمان  شورای نگهبان در مقابل ماده 22 قانون ثبت صادر کرد و رویه قضایی که کم کم شکل می گرفت، سبب شد که نقل و انتقال عادی به نوعی اعتبار داده شود و حتی در مقابله با اسناد رسمی گاها شاهد بودیم که اسناد عادی، اسناد رسمی را باطل می کردند.

معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرد: این وضعیت سبب شده بود که گرایش به سمت نقل و انتقال عادی بیش از گذشته شود و نقل و انتقال عادی مشکلاتی را در کشور به وجود آورده بود. از جمله اینکه امکان شناسایی مالکین واقعی وجود نداشت و سابقه ثبتی یک مالکیت را اشاره می کرد ولی ماهیتا نقل و انتقالی که انجام گرفته بود، مال کس دیگری بود. همچنین بحث افزایش پرونده های قضایی در اثر کلاهبرداری ها و پولشویی ها و عدم امکان اتمام حدنگاری مشکلات دیگری بودند که از قِبل افزایش نقل و انتقال عادی به وجود آمده بود. تا اینکه در سال 1395 طرحی به عنوان طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی ارایه شد.  این طرح تا سال 1399 در مجلس رسیدگی شد و در نهایت در سال 1399 این طرح با عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید.

وی افزود: بعد از تصویب این طرح در سال 1399، پنج بار بین مجلس و شورای نگهبان رفت و برگشت داشت. شورای نگهبان به برخی از مواد این قانون به خصوص  مواد یک و 10 آن ایراد داشت. بعد از اصلاحات مجلس بر روی این طرح و اینکه نظر شورای نگهبان تامین نشد؛ با اصرار مجلس در آذرماه سال 1401 موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.  40 جلسه در دبیرخانه حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام با دعوت از همکاران قضایی و اساتید دانشگاه و سازمان ها و وزارت خانه های مرتبط، طرح مورد بررسی قرار گرفت. پس از آن دبیرخانه حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام این طرح را به کمیسیون مجمع ارجاع داد. در کمیسیون مجمع هم نزدیک به 15 جلسه با حضور رییس قوه قضاییه و اعضای اصلی کمیسیون تشکیل شد. پس از آن  طرح به صحن اصلی مجمع ارسال شد و 12 جلسه هم در صحن اصلی مجمع تشخیص با حضور همه اعضا و با دعوت از دستگاه های متولی و مرتبط با موضوع، تشکیل شد. نهایتا  با فرمایش مقام معظم رهبری در هفته قوه قضاییه تکلیف این  طرح مشخص شد. در 26 اردیبهشت سال جاری این قانون توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب شد. در 13 خردادماه هم این قانون توسط دولت ابلاغ و در 17 خردادماه در روزنامه رسمی منتشر شد و از سوم تیرماه سال جاری نیز لازم الاجرا شد.

کشاورز در پایان گفت: از جمله اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ساماندهی نقل و انتقال اموال غیرمنقول است، با این نگاه که بعد از یک مقطعی دیگر در کشور هر نقل و انتقالی که نسبت به اموال غیرمنقول و عین و منافع بیش از دو سال صورت می گیرد، باید به صورت رسمی باشد. هدف دوم از تصویب قانون، ساماندهی مشاورین املاک است. همه ما می دانیم که مشاورین املاک نقطه آغازین تنظیم یک سند عادی محسوب می شوند. در این قانون مواد سه و تبصره دو ماده سه آن تکالیفی را برای مشاورین املاک تعریف کرده است که از این به بعد مشاورین املاک بعد از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی و یک سال پس از آن سامانه و بعد از ایجاد تفاهم بین خریدار و فروشنده، قرارداد عادی تنظیم نمی کنند بلکه پیش نویس آن تفاهمی که انجام گرفته را در سامانه وارد می کنند و سند را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال می کنند. هدف سوم از تصویب این قانون، رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد است.

انتهای پیام